ARRENDAMIENTO

1. Concepto general En su expresión más general, el arrendamiento es el contrato consensual bilateral en que una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer disfrutar a la otra (arrendatario) de la utilidad de una cosa, de un trabajo o servicio por un tiempo determinado y una determinada compensación. Aunque es uno de los contratos más antiguos que recuerda la historia del derecho, el arrendamiento es todavía de gran actualidad por las múltiples formas contractuales modernas a que ha dado lugar. Es fundamental en el arrendamiento la distinción romanista triple en arrendamiento de cosas ( locatio-conductio rerum ), arrendamiento de obra ( locatio-conductio operis ) y arrendamiento de obras ( locatio-conductio operarum ), según que el objeto del contrato sea una cosa, un trabajo o un determinado producto del trabajo, o bien los servicios de una persona. En todo caso es siempre esencial en cualquier arrendamiento el carácter obligatorio: no engendra en el conductor un derecho real, sino sólo un derecho personal o de crédito. Por esta razón sobre todo, se distingue de las relaciones similares constituidas por un derecho real de disfrute como la enfiteusis y el usufructo (v.).

La definición, que hemos dado antes, hace a este concepto base de una diversísima gama de figuras contractuales que el derecho moderno, sobre la base de la tradición romanista, ha venido elaborando y distinguiendo poco a poco, las cuales, aun manteniendo en el arrendamiento su mínimo común denominador, se adaptan mal hoy a ser contenidas en un esquema único o a ser incluidas en un tratado común. Así, p. ej., a la locatio rerum , como forma específica, pertenecen los diversos contratos agrarios, el contrato de alquiler y las diversas concesiones para el disfrute de haciendas industriales, comerciales y agrícolas. Como formas evolutivas de la locatio operis siguen otros distintos tipos de contratos, como la empresa (v. Empresario), la contrata, la agencia, la mediación (v.), el depósito (v.) y el mandato; mientras que la vieja fórmula de la locatio operarum está absorbida al presente por los modernos contratos de trabajo y de empleo, que pueden ser individuales o también colectivos (o nacionales), hoy de gran relieve e interés en el campo jurídico y social.

Siguiendo el esquema de los códigos civil y canónico que mantienen al término el significado exclusivo de arrendamiento de cosas es forzoso limitar a éste el tratado, dada la amplitud de la materia.

2. Arrendamiento de cosas Es el contrato por el cual una parte se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por un tiempo determinado y por una determinada compensación (para el arrendamiento de obra o de obras, v. Contratista, Hacienda, Depósito, Empresario, Mediación, etc.). El objeto del contrato puede ser cualquier cosa mueble o inmueble siempre que no esté jurídicamente fuera del comercio. Puede alquilar todo el que tenga capacidad para realizar actos de administración. El arrendamiento es esencialmente temporal.

3. Arrendamientos en materia eclesiástica En virtud del can. 1529, que en materia de contratos y de arrendamientos, salvo disposiciones contrarias del derecho divino y canónico, confiere a las leyes civiles del territorio respectivo valor y eficacia incluso en el orden eclesiástico (v. Contrato), las normas expuestas y las disposiciones de la ley civil se han de juzgar valederas y eficaces incluso para el arrendamiento de bienes eclesiásticos, salvo el respeto de algunas normas en parte contrarias, en parte aditivas, explícitamente previstas por la ley canónica. En el CIC se establece ante todo que el arrendamiento de bienes inmuebles eclesiásticos normalmente se ha de hacer por medio de pública subasta según la norma del can. 1531, § 2, y que en el contrato respectivo se han de incluir como condiciones explícitas la custodia diligente de las lindes, el buen cultivo de la finca, el pago puntual de la renta y una congrua caución en garantía por el cumplimiento de dichas condiciones contractuales (can. 1541, § 1). En derecho canónico están fuera de comercio ( extra commercium ) las cosas sagradas en cuanto tales (can. 727, § 1).

Está previsto además que el arrendamiento de bienes inmuebles estipulado por un período superior a nueve años y por una renta superior a mil liras oro, se considere como un acto que excede la administración ordinaria, sujeto por lo tanto a la tutela y autorización por parte de la autoridad eclesiástica superior a los administradores ordinarios. Se establecen los términos siguientes: beneplácito de la Sta. Sede, si la renta es superior a las 10.000 liras oro; licencia del Ordinario del lugar, con el consentimiento del Cabildo Catedral, si es inferior a las 10.000 liras oro y superior a las 1.000, o supera las 10.000 en un arrendamiento inferior a los 9 años; licencia del Ordinario del lugar, oído el parecer del Consejo administrativo diocesano, si no supera las 1.000 o está entre las 1.000 y las 10.000 en arrendamiento no superior a los 9 años; simple notificación al Ordinario si no supera las 1.000 liras y el arrendamiento es inferior a los 9 años (can. 1541, § 2, n. 1 y 3; Decr. Sda. Congr. Consistorial de 13 julio 1951 y de la Sda. Congr. del Conc. 17 dic. 1951: AAS 43 [1951], 602; 44 [1952], 44).

Modifícanse así perdurantibus praesentibus circumstantiis las disposiciones del CIC, can. 1532, § 3; 1541, § 2, n. etc. Se prohíbe igualmente anticipar el cobro del alquiler más de un semestre, sin licencia del Ordinario, cuando se trata de bienes beneficiales (cáns. 1541, § 2; 1479); así como, sin especial licencia del mismo Ordinario, conceder en arrendamiento bienes inmuebles eclesiásticos a los administradores de los mismos o a sus parientes en primero o segundo grado de consanguinidad o afinidad (can. 1540).

4. Arrendamiento en el derecho español En el derecho español la duración de más de seis años se considera acto que excede la administración ordinaria (por lo que el contrato correspondiente no puede estipularse con el administrador ordinario, sino que necesita autorización superior [CCE, art. 1548]). Desde el punto de vista de una valoración jurídico-ética del contrato, los aspectos que mayormente interesan los dan el examen de los derechos y deberes de ambos contratantes. A) Obligaciones y derechos del arrendador Las obligaciones fundamentales del arrendador son las siguientes: 1) entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato; 2) hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso que ha sido destinada; 3) mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (CCE, art. 1554). El arrendador por su parte tiene derecho: a) a percibir la renta correspondiente en el plazo previsto; b) exigir al arrendatario el uso legítimo y la buena administración de la cosa; c) rescindir el arrendamiento en los casos considerados por la ley o por las cláusulas contractuales.

B) Obligaciones y derechos del arrendatario A su vez las principales obligaciones y derechos del arrendatario son: 1) pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos; 2) usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y en defecto de pacto al que se hiciera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra; 3) pagar los gastos que ocasiona la escritura del contrato (CCE, art. 1555); 4) devolver la finca al concluir el arriendo tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (art. 1161).

Por el contrario el arrendatario tiene derecho: a) a gozar de la cosa dentro de los límites permitidos por la ley y las cláusulas contractuales; b) hacer en la cosa las mejoras útiles y voluntarias que crea oportunas con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización; podrá, no obstante, retirar dichas mejoras si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes (art. 1573; 487); c) subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador (art. 1650 ss.); d) pedir la rescisión del contrato o una reducción de la renta por los vicios de la cosa existentes en el momento de la entrega o sobrevenidos posteriormente, que disminuyan su idoneidad para el uso pactado (arts. 1962, 1568, 1575).

C) Fin del arrendamiento El arrendamiento cesa: 1) al expirar el término convenido, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término (arts. 1565, 1569, 1577 y 1581); se entiende que hay renovación tácita del contrato si al terminar éste permanece el arrendatario disfrutando 15 días de la cosa arrendada, con aquiescencia del arrendador (art. 1566); 2) si se pierde totalmente la cosa arrendada (arts. 1668, 1182, 1183, 1101 y 1124); 3) por rescisión del contrato, pedida por uno de los contratantes por incumplimiento de lo estipulado (arts. 1556, 1558, 1568, 1569). Cfr. para las Rep. Americanas sus códigos respectivos: ecuat., 1906; arg.-par., 1493; bol., 1129; bras., 1188; chil., 1915; col., 1973; cost., 1124; guat., 1163; mej., 2434, 2936; nic., 1915; per., 1540, 1600; salv., 1902; ur., 1750; ven., 1622. Zac.-Tr.

Bibliografía

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V. Heylen, Tract. de iure et iustitia , Malinas, 1950, p. 448 ss.
J. Bonet Correa, Estudio sintético del derecho de arrendamientos , Barcelona, 1955 J. de Camps, Arrendamientos rústicos , Barcelona, 1955 Santiago Archanco, Comentarios a la Ley de arrendamientos urbanos , Madrid, 1953.