ENFITEUSIS
1. Concepto y naturaleza. - Es la relación jurídica constituida sobre un bien inmueble, en virtud del cual una persona, llamada enfiteuta, como consecuencia de una concesión por parte del propietario, ejercita sobre dicho inmueble un derecho de utilización y disfrute perpetuamente o por cierto tiempo con la obligación de mejorarlo y pagar en retribución una prestación anual (pensión o censo) en dinero o especie. El contrato especial que es su acto constitutivo se llama también e., del griego ἐμφύτευσις = injerto. La relación puede estar constituida también por disposición testamentaria. La e. puede ser perpetua o por cierto tiempo; si es temporal no puede ser constituida por una duración inferior a un periodo determinado. Discútese acerca de la naturaleza jurídica del instituto: si se trata de un derecho real o más bien de un derecho de obligación, o también de un quid intermedio, esto es, de una carga real. Prevalece la opinión de que se trata de un verdadero derecho real de disfrute de cosa ajena (íus in re aliena).
Desconocida para el derecho romano clásico, la e. es una creación del derecho griego, acogida por Justiniano en el Corpus Juris, que tuvo un enorme desarrollo en la Edad Media por obra especialmente de la Iglesia, que vio en ella el medio de poner en cultivo sus fincas sin perjuicio de las leyes canónicas acerca de la inalienabilidad de los bienes eclesiásticos. Tuvo un papel de primera importancia en la economía agraria del pasado..
2. La e. en los derechos positivos. - La e. es una creación de los derechos positivos. El derecho positivo eclesiástico la recibe, canonizándola, de los derechos positivos de cada nación, salvo limitaciones particulares. Estas limitaciones están dictadas en los cánones 1529, 1542. En España la e. está regulada por el Cód. civ. esp., arts. 1605 y 1628-1654.
3. Derechos y deberes del enfiteuta. - El derecho positivo atribuye al enfiteuta un conjunto de derechos de tal importancia que constituyen una grave limitación al derecho de propiedad del dueño directo, no estando muy lejos de un total dominio de la cosa.
El enfiteuta: a) goza sobre la finca y sus respectivas accesiones de los mismos derechos que tendría el propietario sobre los frutos de la finca y sobre los tesoros y minas que se descubran en la finca enfitéutica (art. 1632); b) tiene la disponibilidad plena de su derecho, que puede enajenar, transferir o vincular de cualquier modo, sea por actos entre vivos, o por última voluntad, dejando a salvo los derechos del dueño directo y estándole prohibida la subenfiteusis (artículos 1633 ss., 1654); c) puede redimir el censo entregando en metálico y de una vez al dueño directo el capital, que se hubiera fijado como valor de la finca al tiempo de constituirse el censo (arts. 1608 ss., 1650, 1651); d) tiene derecho a deshacer la e., restituyendo la finca al dueño directo cuando haya perecido una parte notable y el censo resulte desproporcionado al valor de la parte restante (art. 1625); e) al cesar la e. tiene derecho a ser reembolsado por las mejoras hechas siempre que estas mejoras subsistan (art. 1652).
Las dos disposiciones fundamentales que tiene el enfiteuta obligación de observar escrupulosamente son: a) la de mejorar la finca, administrándola con el cuidado y diligencia de buen padre de familia; b ) pagar al dueño directo el canon periódico en dinero o en productos del suelo, de cuyo canon, él, a diferencia del usufructuario, no puede exigir o remisión o reducción alguna por causa de esterilidad de la finca o pérdida de los frutos (art. 1621). Se trata de obligaciones de estricta justicia, por lo cual en caso de incumplimiento, el enfiteuta está obligado en conciencia a resarcir los daños, incluso independientemente de la sentencia del juez. Están a su cargo además los impuestos y demás cargas que graven sobre la finca (artículo 1622).
4. Derechos y deberes del dueño directo. - El dueño directo por su parte: a) tiene derecho a disponer de la nuda propiedad de la finca, salvo los derechos del enfiteuta: puede enajenarla, transferirla, librarla de servidumbres pasivas, contraer servidumbres activas en favor de la finca, etc.; b) tiene derecho a pedir el reconocimiento de su derecho cada 29 años (art. 1647); c) tiene facultad para exigir la devolución de la finca y la cesación de la e. por falta de pago de la pensión durante tres años consecutivos o cuando el enfiteuta no cumpla con la condición estipulada o deteriore gravemente la finca (art. 1648); d) tiene derecho de tanteo en caso de venta del derecho del enfiteuta (art. 1640). Por el contrario tiene el deber de respetar los derechos del enfiteuta y de abstenerse de cualquier acto que pueda reducir su valor, como sería renunciar a servidumbres activas, admitir servidumbres pasivas, etc. Está obligado a compensar al enfiteuta por las mejoras, siempre que subsistan, en el caso de cesación de la e. (art. 1652).
5. Extinción. - La e. se extingue: a) al vencimiento del plazo fijado si era temporal; b) por consolidación, o sea por reunión de los derechos del enfiteuta en el dueño directo; c) por prescripción tanto del capital como de las pensiones (art. 1620); d) por pérdida total de la finca (art. 1625); e) por liberación, devolución o renuncia (art. 1650); /) por expropiación forzosa por interés público (art. 1627). 6. Derecho canónico y valoración moral del contrato. - En virtud del principio establecido por el can. 1529, las leyes civiles, en materia de obligaciones en general y de contratos en particular tienen el mismo valor y ejercen la misma eficacia incluso en la ordenación eclesiástica y obligan ciertamente en conciencia a no ser que se trate de leyes contrarias al derecho divino o de materias reguladas de otra forma por el derecho canónico. Ahora bien, en lo que concierne a la e., el CIC fija normas reglamentarias en parte simplemente aditivas, en parte directamente contrarias a las del Código civil, las cuales es conveniente tener presentes.
Ante todo como la e., especialmente para la facultad de redimir, se resuelve prácticamente en una enajenación, el contrato respectivo no podrá estipularse sin la observancia de las prescripciones contenidas en los cáns. 1530-1532, especialmente en lo que se refiere a la licencia de la autoridad eclesiástica competente (can. 1533). Está taxativamente prescrito además que en el contrato de e. se estipule expresamente la doble cláusula: a) que para controversias eventuales se fije como sede competente el foro eclesiástico; b) que las mejoras queden siempre en provecho de la finca. Se prescribe igualmente una caución congrua en garantía del pago del censo y del cumplimiento de las demás condiciones (can. 1542, § 2). En particular se hace prohibición expresa de redimir el censo sin licencia del Superior eclesiástico, según el can. 1532, con la advertencia de que en todo caso, deberá dar a la Iglesia por lo menos el capital correspondiente al canon o censo (can. 1542, § 1).
No hay duda de que esta disposición, aunque en directa contradicción con la facultad de redimir concedida por el Código civil (artículos 1608 ss.) vincula la conciencia del enfiteuta, el cual pecaría gravemente si a falta de la licencia prevista recurriese al juez laico para obtener la redención coactiva. En este caso, a tenor de los cáns. 1120 y 2341, incurre en excomunión speciali modo reservada a la Sta. Sede si a este objeto ha demandado en juicio al propio Ordinario del lugar y en todo caso puede ser penado con graves sanciones eclesiásticas si el demandado es otro clérigo o religioso amparado por el privilegio del foro (v. Clérigos, Privilegio de los). Debe además juzgarse excomulgado, según los términos del can. 2346, por usurpación y detención injusta de bienes eclesiásticos y no podrá ser absuelto sino después de restituir y resarcir los daños (cfr. Sda. Congregación Concilio, Instruc. 20 junio 1929, art. 41; Instruc. 18 mayo 1943; 1 mayo 1945; 30 diciembre 1952). Zac.-Tr.
Bibliografía
G. Vermeersch y S.
A. Lohman, Institutiones theologiae moralis, III, Torino, 1937, p. 482 ss., n. 375 ss.
O. Lenti, Enfiteusi ed affrancazione dei beni ecclesiastici, en Il Monitore ecclesiastico, 72 (1947), 141-149
L. Barassi, Istituzioni di diritto civile, Milano, 1948, p. 351-353.